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売買や贈与、相続など、不動産を受け取ったときは契約書だけでは不十分。法的関係を安定させるためには法務局での名義変更すなわち登記もするべきです。
不動産の名義変更にかかる手続きの流れや費用、必要書類などの役立つ情報をまとめて紹介します。
不動産の名義変更とは、法務局によって管理されている「登記簿」の不動産所有者情報を書き換える手続きのことをいいます。
不動産の所有者がだれであるのか、という情報は、法務局の登記簿に記録されています。この法務局の登記簿には、土地、家、建物、マンションといった不動産の名義人に関する情報が記載され、一般にも公開されています。
このように物件の所有者が誰であるのかを登記して一般に公示することによって、不動産の円滑で安全な取引を図ることができるようになります。
不動産の名義変更に登記が必要な理由は、不動産の所有権の移転に伴う名義変更をしていない限り、不動産の所有権を利用した各種手続きや権利の主張ができなくなってしまうからです。
たとえば、親から相続した不動産を売却する場合には、その不動産の所有者が自分であり売却権限があることを証明する必要があります。名義変更を行なっていなければ、登記簿上のその不動産の所有権は親のものである以上、売却ができなくなるのです。
したがって、不動産の所有者が変われば速やかに名義変更することをおすすめします。
不動産の登記が必要になるのは、不動産の売買、相続、贈与、財産分与のあったときです。以下、それぞれについて見ていきましょう。
売買によって、土地や建物などの不動産を取得した後は、売主と買主以外の第三者に対して、その不動産の所有者を明示するために名義変更が必要です。
その後の売買や担保設定時においても、名義変更が移っていなければ取引はできません。
売買の名義変更は、契約後に売主と買主が共同して手続きを行うことが一般的です。
遺産相続により不動産を受け継いだ際にも名義変更が必要です。相続人による名義変更手続きを行い、相続登記をします。
不動産所有者である被相続人が亡くなると相続が発生して、相続人が不動産を相続しますが、登記簿上の名義が自動的に変更されるわけではないので注意が必要です。
相続による名義変更ならびに相続登記には、戸籍抄本や遺産分割協議書などの必要書類が多く、手続き自体も煩雑です。
遺産相続で名義変更を行なう際は、弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。
生前贈与で不動産を受け継いだ場合にも名義変更が必要です。生前贈与とは、財産の所有者が生きているうちに、自分の財産を相続人に譲ることをいいます。
不動産の生前贈与が行われると、贈与者と受贈者の双方が共同で不動産の名義変更を行なうのが一般的です。
不動産の生前贈与のメリットは、被相続人が意思決定できるうちに財産の処分・整理ができるので、相続人間でのトラブルを減らせることにありますが、課税するときに贈与税のほうがかえってかかってしまうといったデメリットもあります。
不動産の財産分与を行なう場合にも名義変更が必要になります。
財産分与とは、離婚する際に夫婦間で共有した財産を分け合うことです。婚姻中の夫婦間の協力により築いてきた財産を、離婚時に清算してお互いに分配するためです。
住宅ローンで購入したマンションや一戸建てなどの不動産が財産分与の対象になる場合は、名義変更の手続きが必要であり、分与する者と分与される者の共同で登記手続きを行ないます。
不動産の名義変更は、自分で行なうことも可能です。
一般的には、司法書士に依頼することが多いのですが、正しく手続きができるのであればご自身でされても問題はありません。
ただし、自分で行なうと書類の作成から資料集め、戸籍謄本の解読など時間と労力がかなりかかります。
不動産の名義変更手続きの流れは、概ね以下の通りです。
【売買】
売買契約の成立
必要書類の収集
物件引渡しと代金の支払い
法務局へ登記申請
【相続】
不動産の必要情報の収集
戸籍関係書類の収集
固定資産税評価証明書の取得
遺産分割協議
登記申請書の作成
法務局へ登記申請
【贈与】
贈与契約
必要書類の収集
登記申請書の作成
法務局へ登記申請
【財産分与】
財産分与の合意
必要書類の収集
登記申請書の作成
法務局へ登記申請
不動産名義変更は単に名義を変更するだけの行為ではありません。手続きを間違えると高額な税金が課せられることもあるので注意が必要です。
不動産の名義変更と税金は密接に関係しています。
たとえば、不動産の生前贈与をしたために高額な贈与税の請求が来た、遺産分割協議書に記載した漢字が誤っていたため登記が受理されなかった、といった問題も生じます。
不動産の名義変更をする場合は、間違いのない登記申請を行うためにも専門家に相談することをおすすめします。
不動産の名義変更のケースにより、必要となる書類は異なります。
以下にケースごとに必要となる書類をまとめました。
名義を変更するケース | 必要書類 |
---|---|
不動産売買 | 印鑑証明書(売主、買主双方)、登記識別情報、住民票、固定資産税評価証明書 |
相続 | 登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書 |
贈与 | 登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書 |
財産分与 | 登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書、戸籍謄本 |
不動産の名義変更でかかる費用は以下の3種類です。
登録免許税
各種書類の発行料金
その他の各種税金
それぞれについて見て行きましょう。
【登録免許税】
登録免許税とは、登記、登録、特許、免許、認可などに課せられる国税で、不動産名義変更手続きをする際に必要となります。収入印紙を購入して申請書に添付して納税します。
税率は手続きによって異なります。相続は不動産評価額の0.4%、売買、生前贈与、贈与、財産分与は不動産評価額の2%です。
以下は各種の登録免許税です。
固定資産評価額 | 相続の登録免許税 | 売買、生前贈与、財産分与の登録免許税 |
---|---|---|
500万円 | 2万円 | 10万円 |
1,000万円 | 4万円 | 20万円 |
2,000万円 | 8万円 | 40万円 |
3,000万円 | 12万円 | 60万円 |
5,000万円 | 20万円 | 100万円 |
8,000万円 | 32万円 | 160万円 |
1億円 | 40万円 | 200万円 |
【各種書類の発行料金】
不動産の名義変更には各種の必要書類を準備しなければなりません。
以下は各種書類を発行する際にかかる費用です。
必要書類 | 費用 |
---|---|
住民票 | 300円 |
固定資産税評価証明書 | 300円 |
印鑑証明書 | 300円 |
登記原因証明情報 | 10,000円 |
【その他の各種税金】
名義変更自体にかかる料金ではないのですが、変更の理由によって税金がかかります。
以下は、各名義変更の理由によりかかる税金です。
名義変更の原因 | 税金 |
---|---|
売買 | 譲渡取得税 |
相続 | 相続税 |
生前贈与、贈与 | 贈与税 |
財産分与 | 贈与税 |
この他にも、名義変更を弁護士や司法書士に依頼した場合には、これらの報酬も費用に加算されます。
司法書士に手続きを依頼した場合、司法書士にもよりますが、一般的な報酬額は約5万円から7万円です。相続の場合などは必要書類も多くなるため、10万円前後とみられています。
現時点では、不動産の名義変更の手続きには期限も義務もありません。期限がないので、いつまでにやらないといけないというのはありません。名義変更を放置していても罰則もありません。
(なお、2024年から相続した不動産の名義変更が義務化されますので、2024年までには登記を行うことをおすすめいたします。)
住み続けるのであれば問題はありませんが、売却などの他の取引をする場合には名義変更が必要です。
また名義変更をしないでそのまま放置すると、手続きが複雑かつ煩雑になる可能性が高くなります。早めに手続きをすることをおすすめします。
夫婦で不動産を共同購入したり親の不動産を相続した場合など、1つの不動産を夫婦や他の相続人と共有名義にすることはよくあります。
共有名義のままにしておくと後々トラブルになることが多いため、共有名義の変更や解消しようと思っている人もいることでしょう。
共有名義の財産を離婚の際に財産分与で名義変更する場合は、離婚届の提出と夫婦間の合意が必要です。
不動産の名義変更は夫婦ともに申請することが必要です。どちらか一方の合意がない場合には離婚調停や財産分与調停を起こして解決することになります。
離婚届の提出から2年以上経過していると、財産分与請求ができないので注意が必要です。
財産分与に関しての合意があれば、必要書類に記入して署名、押印して、法務局に申請すれば名義変更が可能です。
不動産が共有名義である際に共有者の1人がなくなった場合の共有持分については、亡くなった人の相続人の有無により異なります。
亡くなった人に相続人がいれば遺産相続の対象となります。共有関係を解消して単独所有に名義変更することもできますが、まずは共有者全員で遺産分割協議を行い合意を得ることが必要です。
亡くなった人に相続人がいない場合は、他の共有者にその持分が帰属します。他の共有者が1人のみの場合は共有関係が解消され単独所有の名義変更ができます。
不動産の名義変更を行なわなくても、法的なペナルティはありません。相続税など税金に関しては支払いの期限や罰則なども設けられていますが、登記にはそのような期限も罰則もありません。(なお、2024年に相続した不動産の名義変更が義務化されることは前述のとおりです。)
しかし、名義変更を放置したままにすると次の代で手続きや費用面で多大な負担がかかることになります。
また、不動産を売却したいときなどは、名義変更がされていないと売却ができません。
こうしたデメリットも予測されるため、不動産の所有者が変わったら速やかに名義変更をすることをおすすめします。
不動産の持ち主が変わる時、無用な法律問題を減らすためにも登記は忘れずに行いましょう。1人で行うことも可能ですが手続きが難しいため不動産に詳しい弁護士または司法書士への相談が望ましいです。
不動産の相続や任意売却など登記に関わる問題があるときは、法律案件を請け負える弁護士の有用性が高まります。ぜひカケコムでお近くの弁護士を探してみましょう。
監修:天野広太郎 弁護士/福岡パシフィック法律事務所
不動産の競売手続とは,債権を有している人(債権者)の申立てにより,裁判所が,債務を弁済することができなくなった人(債務者)の所有する不動産を差し押さえて,これを売却し,その代金を債務の弁済にあてる手続です。 この説明書は,競売手続に参加して不動産を買い受けることを希望している方のために,不動産の買受けの手続の概要を説明したものです。
不動産の競売は,期間入札という方法で売却に付されますが,その内容は公告により公開されます。 期間入札は,民事執行センターでは,通常はその期間を8日間として入札期間を定め,その期間内に買受希望者から入札を受け付け,開札期日に開札を行って最高価買受申出人を定める手続です。 そして,期間入札で売却される不動産については,民事執行センターでは,通常は入札期間が始まる日の15日前に,民事執行センター内の物件明細書等閲覧室に公告書が掲示されます。公告書には,売却される不動産の登記上の表示等,入札期間,開札期日が開かれる日時・場所,不動産の売却基準価額,買受可能価額,買受けの申出に際して提供する保証の額・提供方法等の売却についての重要な事項が記載されています。買受けの申出をしようとする方は,まずこの公告書を見るようにしてください。 なお,BIT等にも不動産競売の情報を掲載しています。
買いたいと思う不動産が見つかりましたら,次に,その不動産の権利関係などについてよく調査をしてください。民事執行センターでは,物件明細書等閲覧室において,売却する不動産に関する物件明細書,現況調査報告書,評価書の各写し(いわゆる3点セット)を,通常は入札期間が始まる日の15日前に備え置き,入札期間終了まで誰でも見ることができるようにしてあります。
物件明細書(写し)には,その不動産を買い受けたときに,買受人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか,土地又は建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうかなどが記載されています。現況調査報告書(写し)には,土地の現況地目,建物の種類,構造などといった不動産の現在の状況のほか,不動産を占有している者の氏名や,その者が不動産を占有する権原を有しているかどうかなどの現況調査の結果が記載されており,不動産の写真等も添付されています。評価書(写し)には,不動産の評価額,周囲の環境の概要,公法上の規制などが記載されており,不動産の図面等が添付されています。これらの書類を見れば,不動産の現況と,それをめぐる法律関係の概要が分かるようになっています。ただし,これらの書類は,不動産の競売手続において収集された限りの限定的な参考資料であることを心得ておいてください。
競売によって売却する不動産は,原則として,申立てがされたときの現状で売却に付されるものであり,所有者の意思にかかわらず強制的に売却されるものです。高額な買物をするわけですから,買受けの申出をしようとする場合は,現地に行って自分の目で物件をよく確認するほか,登記所などへも行って権利関係を確かめるなど,必ず,自ら調査,確認をすることが大切です。また,調査,確認が困難な場合や,権利関係が複雑な場合などには,弁護士に相談されるとよいでしょう。
(1) 入札の方法
入札をしようとする人は,民事執行センター執行官室不動産部から入札書用紙や封筒など入札手続に必要な関係書類を受け取り,これに必要事項を記入して提出してください。なお,霞ヶ関庁舎では,入札関係書類の配布は行っていません。また,期間入札では,一度に多数の事件を取り扱うのが通常ですから,書類の作成にあたっては不動産を取り違えたり,金額の記載を間違えたりしないよう十分に注意してください。なお,入札価格は,公告に記載された買受可能価額以上でなければなりません。
入札の方法には,入札書を執行官に直接差し出す方法と,入札書を執行官にあてて郵送する方法とがあります。執行官に直接差し出す場合には,開札期日を記載した封筒に入札書を入れて封をし,その封筒を入札期間内に差し出してください。郵送により入札をする場合には,同じく開札期日を記載した封筒に入札書を入れて封をし,この封筒を更に別の封筒に入れ,執行官にあてた書留郵便等で,入札期間内に届くように送付してください。入札期間を過ぎてから執行官に到着したものは,無効となります。また,いったん提出した入札書は,その後に訂正したり取り消したりすることはできません。
※ 令和2年4月の民事執行法の改正により,新たに,「暴力団員等に該当しない旨の陳述書」の提出が,入札書ごとに必要になりました。 陳述書の書式及び記載要領は,執行官室で配布しています(陳述書書式は,BITからダウンロードできます。また,記載要領も御覧いただけます。)。
(2) 保証の提供
入札をするときには,買受けの申出をするための保証を提供しなければなりません。その額は,通常は不動産の売却基準価額の20パーセントですが,それ以上のこともありますので,必ず公告書に記載されている額を確認してください。 保証の提供は,次のいずれかの方法でしなければなりません。
第1の方法は,入札する前に,裁判所の預金口座に,最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み,その金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書(振込依頼書の2枚目)を入札保証金振込証明書の用紙に貼って,これを入札書とともに提出する方法です。この場合,振り込まれた金銭が入札期間中に裁判所の預金口座に入金済みにならないと入札は無効となりますので,なるべく「電信扱い」として早めに振り込んでください。入札保証金振込証明書と振込依頼書(3連複写式)の用紙は,入札書とともに民事執行センター執行官室不動産部に備え置かれています。
第2の方法は,銀行,損害保険会社,農林中央金庫,商工組合中央金庫,信用金庫連合会,信用金庫又は労働金庫と支払保証委託契約を締結して,その証明書を提出する方法です。この方法は銀行等が支払保証委託契約の締結に応じることが前提となりますから,まず銀行等と相談してください。 入札の方法等についての詳細は,執行官室にお尋ねください。
(3) 開札
入札期間が終わると,あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。 開札は,民事執行センター内の売却場で,執行官が入札書の入った封筒を開封し,入札した人のうち最も高い価額をつけた人が「最高価買受申出人」と定められます。その人の提供した保証は,そのまま裁判所が預かりますが,その他の入札者が提供した保証は,開札後に返還手続がとられます。
(1) 売却許可決定
開札期日で最高価買受申出人が決まると,裁判所は,あらかじめ公告されていた売却決定期日に,最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを決定します。最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など,一定の場合には,売却が許可されないこともありますが,多くの場合は売却が許可され,これにより最高価買受申出人は買受人となります。
(2) 代金の納付
売却決定期日において最高価買受申出人に売却が許可され,この決定が確定しますと,代金納付期限が指定されます。代金納付期限は,民事執行センターでは,通常は売却許可決定確定の日から約1か月以内の日が指定され,買受人に通知されます。 買受人は,定められた期限までに,(a)最寄りの金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振り込んで金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を受け取り,それを裁判所に提出する方法,(b)現金を裁判所に提出する方法のいずれかにより代金を納付しなければなりません。最も安全かつ簡便な口座振込みをできる限り御利用ください。 なお,代金の納付は,民事執行センターに出頭して所定の手続をする必要がありますが,買受人が長期入院中であるとか,遠隔地に居住している等の理由で裁判所に出頭することが著しく困難な事由があると認められる場合には,例外的に郵送によることが認められる場合もあります。郵送による場合には,定められた期限内に裁判所に書類が到着することが必要ですので注意してください(郵送を希望する事情がある場合には,まず民事執行センターにお尋ねください。)。期限内に代金を納付しないと,買受人は不動産を買い受ける資格を失い,提供していた保証の返還も受けられないことになります。そのため,入札をしようとするときは,入札後短期間のうちに代金全額を納付することができるように,あらかじめ資金の準備をしておく必要があります。
(3) 登記
代金が納付されると,不動産は買受人の所有となり,裁判所は,登記官に対して,買受人への所有権移転登記の嘱託をします。また買受人が引き受ける権利以外の不動産上の権利等の登記について,原則として,すべて抹消するよう嘱託をします。
(4) 不動産の引渡し(引渡命令)
代金を納付し所有権を取得した買受人は,買い受けた不動産について,買受人が引き受けなければならない賃借権に基づく占有者などを除いた占有者から不動産の引渡しを受けられない場合,裁判所に対して,その引渡しを命じる裁判を求めることができます(これを引渡命令といいます。)。この申立てができるのは,通常は代金を納付した日から6か月の期間内となっていますが,代金納付時から6か月間明渡しの猶予が認められる建物の賃借人に対しては,代金納付の日から9か月以内とされています。この命令の裁判がされ,かつ,確定すると,買受人は執行官に対して,その裁判で相手方とした占有者等を強制的に立ち退かせる強制執行の手続を求めることができます。
出典:裁判所
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