相続登記の必要書類とは？一覧や取得方法、弁護士に依頼するメリットは？

1.相続登記とは？

「相続登記」とは、相続に伴って行う必要のある登記で、亡くなった方（被相続人）の所有名義である不動産を財産を受け継ぐ方（相続人）の所有名義に変更する手続きのことです。

不動産の所有権そのものは相続によって相続人に移転しますが、相続登記を行わなければその不動産の所有権が誰に移転したのかが外部から見て分からないままとなってしまいます。

日本においては不動産の所有権が移転した際には事実上必ず所有権の移転を登記することとされており、相続による所有権の移転も同様です。

実際には相続登記がなされないまま不動産が放置されることもありますが、相続後に不動産を活用しようとするのであれば相続登記を行うことは必須です。

相続登記は、相続によって受け継がれた不動産の所在するエリアを管轄する登記所（法務局）に申請することで行うことができます。

法務局に相続登記を申請する際には、ただ「相続登記をしたい」ということを申し出るのではなく、申請書を作成して必要書類を揃えたうえでそれらを法務局に提出し、登記官による審査を受けなければなりません。

必要書類が過不足なく揃っていなければ、相続登記は完了しません。このため、相続登記を行ううえでは必要書類をしっかりと揃えることが何よりも重要となります。

2.ケース別｜相続登記の必要書類

相続登記には、ケースに応じて必要書類があります。

ここからは、不動産を受け継ぐ際のケースに応じて相続登記の必要書類をご説明します。

2-1.法定相続分による相続登記

「法定相続」とは、法定相続分に従って遺産を分ける相続のことです。

「法定相続分」とは、民法に規定された相続の割合のことをいい、当事者で話し合うなどしてこれとは異なる分け方をすることとならない限りは、法定相続分に従って遺産を分けることとなります。

不動産を法定相続分に従って分ける場合には、現実に分割することができないものなので、各相続人が共有持分を取得する形で不動産が分けられ、その旨が登記されることとなります。

法定相続分による相続登記がなされる場合の必要書類には、次のようなものがあります。

• 被相続人の戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票（除票）
• 相続人全員の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

それぞれの必要書類については、あとで詳しくご説明します。

2-2.遺産分割協議による相続登記

「遺産分割協議」とは、相続人同士で話し合いにより遺産を分けることです。

遺産分割協議では基本的に自由に遺産を分けることができ、相続人の一人が遺産である不動産の全部を受け継ぐ代わりに別の相続人が遺産である預金の全部を受け継ぐこととするなど、柔軟に遺産の分け方を決められます。

遺産分割協議による相続登記をする場合の必要書類は、次のとおりです。

• 被相続人の戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票（除票）
• 相続人全員の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑登録証明書

2-3.遺言による相続登記

被相続人が「遺言」を残して遺産の分け方を指定することがあります。遺言によって遺産の分け方が指定された場合には、相続人全員の合意によって異なる定めをしない限り、遺言の内容のとおりに遺産が分けられることとなります。

遺言による相続登記をする場合の必要書類は、次のとおりです。

• 被相続人の戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票（除票）
• 相続人全員の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書
• 遺言書

3.相続登記で必要となる書類の種類と取得方法

相続登記で必要となる書類をご説明しましたが、ここからはそれぞれについてより詳しくご説明します。

3-1.戸籍謄本（全部事項証明書）・除籍謄本・改製原戸籍謄本

「戸籍謄本」とは、戸籍に記載されている事項の全てを証明する公的書類のことです。戸籍がコンピュータ化されてからは、戸籍謄本のことを「戸籍全部事項証明書」と呼ぶようになりましたが、両者は基本的には同じものと考えて差し支えありません。

戸籍の一部の事項を証明する書類は「戸籍抄本」（戸籍一部事項証明書）といいます。

これまでは、戸籍の証明書は本籍地の市区町村の役所でしか取得できませんでしたが、2024年3月1日から広域交付の制度が始まり、本人・配偶者・直系親族（父母や子など）が取得する場合に限り、本籍地以外の市区町村の役所でも戸籍の証明書を取得できるようになりました。

これにより、これまで遠方の役所や複数の市区町村の役所に対して戸籍の証明書を請求しなければならなかったようなケースでも、住所地や勤務先など近隣のひとつの役所の窓口でまとめて請求すればよいことになり、戸籍の証明書の取得の手間が大幅に省けるようになりました。

注意点として、広域交付の仕組みはコンピュータネットワークの活用を前提としているので、ネットワークの不具合が生じていたり元となる戸籍そのものがコンピュータ化されていなかったりするケースなどでは、広域交付により請求できないことがあります。また、複数の役所に多くの戸籍をまとめて請求する場合には、交付まで少し時間がかかることもあります。

このように、一部注意すべき点はあるものの、広域交付の制度を使えば簡単に戸籍の証明書を取得できます。

なお、司法書士など第三者が代理して取得する場合には広域交付の制度は使えず、従来と同様に戸籍のある役所において取得する必要があります。

「除籍謄本」とは、婚姻や死亡などによって戸籍に記録されている人が全ていなくなって除かれた場合の戸籍の写しのことです。

「改製原戸籍」とは、法改正により戸籍が新しい様式に作り変えられた場合の元の戸籍のことです。本来「改製原戸籍」は「かいせいげんこせき」と読みますが、よく「はらこせき」とも呼ばれます。

相続の際によく登場する改製原戸籍には、「平成改製原戸籍」と「昭和改製原戸籍」があります。

「平成改製原戸籍」は、平成6年の法改正による改製原戸籍で、この法改正により戸籍がコンピューターで記録されるようになったほか、縦書きから横書きに変わったり、文章形式での記載から項目形式での記載へと変更されたりしました。このため、現在の戸籍とは異なり、平成改製原戸籍は縦書きの文章の形で作成されています。

「昭和改製原戸籍」は、昭和22年の法改正による改製原戸籍で、この法改正により戸籍の基本的な作成単位が「家」から「夫婦」へと変わったほか、「戸主」の概念がなくなり「筆頭者」へと変更されました。

3-2.住民票

「住民票」とは、その自治体の住民の氏名・住所等を記載した公的書類です。

住民票は、住民登録のある市区町村の役所で交付を受けられます。

窓口で交付を受けられる書類は正式には「住民票の写し」といいますが、これは役所内に保管されている台帳が「住民票」であって、窓口で交付を受けるのはその写し（コピー）だからです。もっとも、日常用語としては住民票の写しを単に「住民票」と呼ぶことも多いです。混乱して、「住民票の写し」が必要な場面で「住民票の写しのコピー」を提出してしまわないように注意しましょう。

被相続人について「住民票の除票」を取得しなければならないことがあります。

「住民票の除票」とは、亡くなるなどして住民の登録が消されてから5年未満のものについて、住民票に記載されていた事項を証明する書類です。

被相続人について住民票の除票を取得する際には、被相続人がすでに亡くなっていて相続手続のために住民票の除票を請求したいことを役所の窓口で伝えれば、住民票の除票を取得できます。

3-3.戸籍の附票

「戸籍の附票」とは、戸籍に記録された住所の履歴が一覧として記載されている証明書です。戸籍の附票は、住民票やその除票の代わりに用いることができることのある書類です。

住民票の除票には、最後の住所とその一つ前の住所までしか記載されません。そのため、被相続人が複数回住所を移しており、住所のつながりを確認・証明する必要がある場合には、戸籍の附票を利用するほうが便利です。

なお、戸籍の附票については、広域交付の制度の対象外とされており、本籍地の役所でなければ取得できません。

3-4.固定資産評価証明書

「固定資産評価証明書」は、固定資産課税台帳に記載された固定資産評価額を証明する公的書類で、不動産の価値を把握するために使用する書類です。

固定資産評価証明書は、不動産の所在する市区町村の窓口（東京23区内については都税事務所の窓口）で取得することができます。

3-5.登記申請書

登記申請書は、役所で取得する書類ではなく、自分で作成する申請書です。

登記申請書については法務局のウェブサイトに様式や記載例があるので、参考にしながら作成するとよいでしょう。

参考：不動産登記の申請書様式について｜法務局

登記申請書の記載内容に漏れや不備があると登記を受け付けてもらうことができません。

登記申請書を正しく作成することは、相続登記を行ううえでは書類を漏れなく集めるのと同程度に重要な作業であり、難しい点です。注意深く行うようにしましょう。

4.相続登記の流れ

相続登記の流れについてご説明します。

4-1.相続登記をする不動産と相続登記を受ける相続人を確定する

まずは、どの不動産についてどのような相続登記をするのか、相続人のうち誰が新しい不動産の名義人となるのかなどを確定させましょう。

例えば、遺産分割に基づいて相続登記をしたいのであれば、まず遺産分割協議を成立させる必要があります。

遺言に基づいて遺産を分ける場合も、基本的には遺言に従って遺産を分けることとなりますが、相続人全員の合意があれば遺言と異なる内容で遺産分割をすることも許されるため、相続人同士でよくお互いの意思を確認するようにします。

4-2.必要な書類を準備する

どのような相続登記をするのかがはっきりしたら、次は手続きに必要な書類を準備します。

どの書類が必要なのか、どの窓口で書類を取得できるのかなどをよく確認しましょう。

必要な書類が不足していれば登記が受け付けられないので、漏れなく書類を集めることが重要です。

4-3.登記申請書を作成する

登記申請書は自分で作成する書類です。

登記申請書に記載するべき事項は、先ほどご説明した法務局の様式・記載例を参考にしながら確認していくとよいですが、どのような事項を記載しなければならないのかは個別具体的な登記によって異なります。

必要な事項について内容の漏れがないように登記申請書を作成しましょう。

この段階で、作成しようとしてもどのように登記申請書を作成すればいいのかよく分からないという場合には、専門家への依頼も検討してみてください。

4-4.登記所（法務局）に登記を申請する

相続登記は管轄の登記所（法務局）に申請します。

管轄の法務局は、相続登記をする不動産の所在地によって決まります。不動産の所在地を管轄する法務局を調べて申請しましょう。

管轄の法務局は、法務局のウェブサイトからも調べることができます。

参考：管轄のご案内｜法務局

4-5.完了した登記を確認する

相続登記が無事完了すれば、基本的には法務局から登記識別情報通知書が発行される形で通知が届きます。

また、相続登記が完了したら、相続登記をした不動産の登記事項証明書も取得して申請したとおりの相続登記が確実に完了していることを確かめましょう。登記事項証明書で不動産の名義が相続登記を申請した相続人の名義になっていれば、無事相続登記が完了しています。

5.相続登記をしないままでいるとどうなる？

相続登記は手間や負担がかかる手続きなので、どうしても放置されがちになる傾向があります。

しかし、相続登記をしないままでいると、次のようなデメリットがあります。

• 不動産を売却するなどの処分ができない
• 相続が代々重なるにつれて不動産の権利関係が複雑化する
• 空き家の倒壊の危険などが生じて近隣に迷惑がかかる

まず、相続登記をしなければ、相続した不動産を売却するなどの処分をすることができません。

不動産を売却するにあたっては、前提として自分自身に不動産の名義がなければならないため、まずは相続登記により名義変更をする必要があります。

また、相続が代々重なれば重なるほど不動産の権利関係が複雑になります。

これは、相続が何度も重なると、関係する相続人の数がそれだけ増えるからです。こうなると、相続登記をするだけなのに手続きに参加しなければならない相続人が膨大になってしまい、いざ相続登記をしようと思った時の負担が非常に大きくなります。

さらに、相続登記をしないで不動産を放置していることは、建物などの手入れがあまりしっかりとなされないことにもつながります。

そうなると、空き家が劣化して倒壊の危険が増すなど、近隣に迷惑をかけてしまうことにもなります。

このように、相続登記をしないままでいると、さまざまなデメリットが生じてしまいます。

6.相続登記を自分で行うメリット・デメリット

相続登記を自分で行うメリット・デメリットをそれぞれ押さえてどうするかを判断することが大切です。

6-1.メリット

相続登記を自分で行うメリットは、費用を抑えられる点にあります。

自分で相続登記を行えば専門家に支払う報酬としてのお金を支出せずにすみます。

基本的にはこれ以外のメリットはありません。

6-2.デメリット

相続登記を自分で行うデメリットには、次のようなものがあります。

• 手続きが難しくて最後まで相続登記を完了できない可能性があること
• どのように手続きを進めたらいいのか分からず時間がかかったり負担が重くなったりしてしまうこと

相続登記手続は決して専門家ではない人が簡単にできる手続きではありません。

相続登記を最後まで完了させられなければ、手続きに取り組んだ意味がなくなってしまいます。

自分で行う場合には、本当に自分だけで相続登記手続を完了させられるのかを見極めることが大切です。

7.相続登記を自分で行う際の注意点

相続登記を自分だけでやってみようと思う人もいるでしょう。

この際の注意点として、「無理そうなら早めに専門家に任せる」ということがあります。

相続登記を自分でやってみても無理そうだということはよくあります。そのような場合には、無理に自分だけで進めようとせずに、専門家に任せるようにしましょう。

最も良くないのは、無理に自分だけで手続きを進めようとしてなかなか手続きが完了せず、そのまま放置してしまうパターンです。分からなくて進められないというときには、放置することなく専門家に依頼することが大切です。

8.相続登記を依頼できる専門家

相続登記を依頼できる専門家には、次の2つがあります。

• 司法書士
• 弁護士

8-1.司法書士

司法書士は登記手続の専門家です。依頼すれば不動産などの各種の登記を代わりに行ってくれます。

相続登記も司法書士が扱う不動産登記の一種であり、相続登記を手がける専門家といえば通常は司法書士です。

司法書士であれば、登記に関する専門知識を活かして基本的にはどのような状況であっても相続登記を確実に完了してくれます。

相続登記のことで困ったら、まずは司法書士に相談しましょう。

8-2.弁護士

弁護士も相続登記に対応してくれることがあります。

弁護士は、法律の専門家であり、全ての法律事務を取り扱う権限を有しています。そのため、相続を積極的に扱う弁護士であれば、必要に応じて司法書士と協力しながら、相続登記を含む相続手続を代わりに行ってくれます。

弁護士は、相続に関してトータルサポートをしてくれるので、単に相続登記だけでなく相続全般について相談したいことがある場合に相談先として選ぶのがおすすめです。

9.相続登記を専門家に依頼すべきケース

次のようなケースでは、相続登記を専門家に依頼することが望ましいといえます。

• 相続登記の手続きの進め方や必要書類について解説を読んでもよく分からない
• 相続登記の手続きを自分で行う時間や余裕がない
• お金を払ってでも相続登記を専門家に任せて確実に完了させたい

相続登記を自分だけで確実に最後まで完了させられる自信がない場合には、最初から専門家に任せたほうが早く負担もなく終わることが期待できます。

相続登記は難しい部分も多いので、自分で手続きを終えられるのか、相続登記の方法についてよく調べた上で慎重に判断しましょう。

10.相続登記を専門家に依頼するメリット・デメリット

相続登記を専門家に依頼するメリットとデメリットについてご説明します。

10-1.メリット

相続登記を専門家に依頼するメリットには次のようなものがあります。

• 手続きを全て任せられるので自分で手続きをする負担がほとんどなくなる
• 専門的な知識に基づいて迅速に手続きを完了させてくれる
• 相続登記に関連して分からないことがあれば質問して疑問を解消できる

特に、代わりに手続きを全て行ってくれることは、大きなメリットといえるでしょう。

自分で相続登記をやろうとすると、いろいろなことを調べたり自分で書類を取り寄せたりしなければなりませんが、専門家に依頼すれば基本的に全て任せてしまえるので、ご自身の負担が大幅に軽減されます。

このことは、専門家に報酬を支払ってでも依頼するのに値するメリットだということができます。

10-2.デメリット

相続登記を専門家に依頼するデメリットは、基本的には「専門家に支払う費用がかかる」ということだけです。

専門家に相続登記を任せると専門家に対して報酬としてのお金を支払わなければなりません。

中には、専門家に何万円もの報酬を支払うのは難しいという人もいるかもしれません。

そのような場合には、この点はデメリットとなります。

11.相続登記を専門家に依頼した場合にかかる費用

相続登記を司法書士に依頼した場合に支払う報酬金の相場は、事務所にもよりますが、概ね7〜15万円程度です。

もっとも、相続登記の内容が複雑であったり相続登記を行う不動産が複数である場合などにはそれ以上の報酬が必要となることもあります。このため、報酬金が具体的にいくらになるのかは、司法書士と契約する際によく確認しましょう。

報酬金として支払うお金は、司法書士に相続登記を依頼したことへの対価としてのお金です。

このほか、相続登記の手続き自体にかかるお金があります。

これには、戸籍の証明書などの公的書類を取り寄せるために役所に支払うお金や、登記の手数料として法務局に納めるお金（登録免許税）などがあります。

これらのお金は個別の相続登記によって大きく異なるため、ご自身のケースでどれくらいのお金がかかるのかは事前に依頼する司法書士に確認をするようにしましょう。

相続登記を弁護士に依頼した場合には、司法書士に依頼するよりは高い報酬がかかる傾向にあります。

もっとも、弁護士は相続手続をトータルでサポートしてくれるので、相続登記以外の手続きもあわせて依頼したりアドバイスを受けたりしたい場合には報酬を支払ってでも依頼する価値のある存在です。

相続手続に関してどのようなサポートを受けるかによって弁護士費用は変わってくるので、契約を結ぶ際によく確認するようにしましょう。

12.相続登記を専門家に依頼した場合の流れ

相続登記を専門家に依頼した場合の流れについてご説明します。

12-1.相続登記を依頼する専門家を探す

まずは、相続登記を依頼する専門家を探します。

インターネット検索などで、相続を取り扱っている司法書士や弁護士を探してみましょう。

この際には、相続を取り扱っている専門家の情報をまとめたポータルサイトを活用してもよいでしょう。

12-2.専門家と契約する

依頼する専門家を決めたら、専門家と契約します。

専門家と契約する際には、何を依頼しているのか、費用はいくらかかるのかなどをしっかりと確認してはっきり理解することが大切です。そのうえで、委任契約書に署名捺印をしましょう。

12-3.専門家が相続登記の手続きを進める

専門家と契約したら、専門家が相続登記の手続きを進めてくれます。

この間は基本的には手続きを任せたままで構いませんが、もしも専門家から何か対応してほしいとの連絡があれば放置せずにすぐに対応することが大切です。

また、専門家からは必要に応じて報告がありますが、手続きの進捗状況などにつき気になることがあれば専門家に尋ねてみても構いません。

12-4.相続登記が完了したら専門家からその旨報告を受ける

無事相続登記が完了したら、専門家からその旨の報告を受けます。

完了の報告を受け、必要に応じて書類のやり取りをしたり報酬の支払いなどを終えたりすれば、相続登記は全て完了です。

13.まとめ：相続登記で困ったら専門家に依頼しよう

相続登記は自分で行うこともできますが、必要書類を集めたり登記申請書を正確に作成したりすることが案外難しい手続きです。

自分では相続登記の手続きを進められないと思ったら、放置してしまわずにすぐに専門家に相談・依頼するようにしましょう。

専門家に依頼すれば、ご自身で手続きの手間や負担を負うことなく、相続登記を確実に完了することができます。

相続登記で困ったら、ぜひ専門家に依頼することもためらわないでください。