借地権は相続できる？税金や評価方法、許可が必要なケースとは？

1.借地権とは？

まず、借地権とはどのような権利なのか、また、どういう趣旨で制定された権利なのか、関連する法律や分かりづらい用語の説明をしていきます。

1-1.借地権についての規定

借地権については、借地借家法という法律の中で以下のように定義されています。

借地借家法
（定義）
第二条一項
借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
引用：e-Gov 法令検索　借地借家法（平成三年法律第九十号）

少しわかりやすく言うと、「建物を建築して所有するために他人の土地を借りる権利」のことを言います。
混同されやすい例としては、駐車場として利用するために土地を借りることなどが挙げられます。
この場合、借地借家法ではなく民法が適用されます。

1-2.借地借家法の趣旨

借地借家法の趣旨は以下のように法律上記載されています。

借地借家法
（趣旨）
第一条
この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
引用：e-Gov 法令検索　借地借家法（平成三年法律第九十号）

この「特別の定め」というのが借地借家法のポイントとなっています。
基本的に民法は契約者同士が対等な立場で契約を結ぶのですが、土地や建物の賃貸借に関しては、どうしても貸す側が強くなりやすいという性質を持っています。

借りる側が住居用として土地を借りている場合を想定してみましょう。
突然貸す側が「来月から賃料を3倍に上げる。嫌なら出ていってください」と言われても、借りる側としてすぐに次の住居を手配することは難しい場合が多いでしょう。
何かトラブルが起きたり、契約を合意するにあたって民法の規定をそのまま適用してしまうと、極端な例ではありますが上記のように貸す側が立場上強くなりすぎる傾向にあります。

よって、土地や建物の貸し借りについては借地借家法という法律を「特別法」として、民法などの一般法よりも優先して適用することになっています。

1-3.借地権者とは

ここでよく出る用語を少し解説しておきます。
まずは借地権者について、借地借家法上は次のように示されています。

借地借家法
（定義）
第二条二項
借地権者　借地権を有する者をいう。
引用：e-Gov 法令検索　借地借家法（平成三年法律第九十号）

少し難しく記載されていますが、「借りる人」と読み換えるとわかりやすいでしょう。

1-4.借地権設定者とは

次に借地権設定者について、借地借家法上では次のように規定されています。

借地借家法
（定義）
第二条三項
借地権設定者　借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
引用：e-Gov 法令検索　借地借家法（平成三年法律第九十号）

こちらも少し難しく規定されていますが、「地主」と読み換えてみるとわかりやすいでしょう。
この記事内では、借地権設定者を「地主」と記載していきます。

2.借地権の種類

次に、借地権にはどのような種類があるか説明していきます。
大きく分けると、まずは改正前の旧「借地法」と現行の「借地借家法」の2つの期間に分かれます。
まずは旧法と現行法の違いを説明しながら、現行法上の借地権の種類についても説明していきます。

2-1.旧法借地権（旧：借地法）

旧法借地権とは、平成4年8月より前の土地の借地権について定めた、借地法の影響を受ける借地権のことです。
現在でも、旧法の期間に契約を結んでいた場合この旧法借地権は効力を持っています。

また、旧法では建物を「堅固」か「非堅固」かに分けて契約期間を設定しています。
「堅固」は主にコンクリート建築、「非堅固」は主に木造建築です。

旧法借地権について表にまとめると以下のようになります。

2-2.新法借地権（現：借地借家法）

新法借地権とは、前の章でも説明した平成4年8月以降現在も続く借地借家法上の権利です。
大きな違いとしては、以下の2点が挙げられます。

• 以前までのように建築方法による期間の区別がない
• 定期借地権という一定期間が経過すると、契約期間を更新せず土地を返還する権利が制定された

また、この新法借地権には主に下記の5つが挙げられます。

• 普通借地権
• 一般定期借地権
• 事業用定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 一時使用目的の借地権

新法借地権について表にまとめながら解説していきます。

2-2-1.普通借地権

旧借地権と最も近く、更新もできる借地権です。

2-2-2.定期借地権

ここからは契約期間に定めのある、定期借地権の3種類を紹介します。

• 一般定期借地権
• 事業用定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権

下の図で主な違いを説明します。

2-2-3.一時使用目的の借地権

定期借地権には、臨時設備の設置等の一時使用のための「一時使用目的の借地権」というものもあります。
普通借地権では最低でも30年と契約期間が制限されており、それ以下の短期間で土地の賃借をしたい場合に適用されます。
主な利用例としては、マンション建設時その土地に建設会社が一時的に事務所を建てる場合などがあります。

2-3.地上権について

他人の土地を使う権利として、賃借権のほかに、「地上権」もあります。

賃借権と地上権には相違点があり、代表的なものは次の表のとおりです。

実際に相続の話が出た時に、話を聞いただけでどちらか分からない場合は、登記簿を確認してみるのがよいでしょう。

3.借地権は相続できる？

それでは、借地権は相続することができるのでしょうか。
ここから借地権の相続について説明していきます。

3-1.借地権は相続できる

結論から言うと、借地権は相続することができます。
相続人は被相続人（死亡した人）の権利や義務を相続することになりますので、権利のひとつである借地権も相続することが可能です。

では、次ではどのような流れで借地権を相続するのかを見ていきましょう。

3-2.借地権の相続の流れ

借地権を相続することになった場合、基本的には以下のように進めていくのがよいでしょう。

1. 遺産分割協議で借地権の相続が決定
2. 遺産の評価・相続税を申告する
3. 地主への連絡
4. 建物の名義変更

地主への連絡についてですが、基本的には地主の許可や契約変更・変更料金は必要ありません。
しかし後にトラブルとならないためにも、相続が決定する段階で早めに連絡しておく方がよいでしょう。

4.借地権の相続税の評価と計算方法は？

借地権を相続した場合の相続税の評価や計算の方法について説明していきます。

普通借地権の相続税評価額は、

「自用地の評価額 × 借地権割合」

で計算されます。
次に「自用地の評価額」と「借地権割合」について確認していきます。

4-1.自用地の評価額」

自用地の評価額は、その土地に路線価が定められているかどうかで分かれます。
下のリンクでご自身の住所に路線価があるか確認することができますので、確認してみましょう。
参考：財産評価基準書

4-1-1.路線価が定められている地域

路線価が定められている地域は、「路線価方式」で計算を行います。
自用地評価額の計算式は、以下の通りです。

路線価 × 奥行価格補正率等の補正率 × 土地面積

「補正率」については国税庁のWebページを参考にしてみるとよいでしょう。
参考：No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁

4-1-2.路線価が定められていない地域

路線価が定められていない地域は、「倍率方式」で計算を行います。
自用地評価額の計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額 × 特定の倍率

この「特定の倍率」については、国税庁のWebページでも解説してありますので参考にしてみましょう。
参考：No.4606 倍率方式による土地の評価｜国税庁

4-2.借地権割合

借地権割合は、借地権の価格を決めるために国税庁が定めている割合です。
相続税上の借地権割合は、個人同士で決まるものではなく、国税庁の決めた割合で計算することに注意しましょう。

借地権割合は30〜90%の割合で国税庁が決めており、国税庁の路線価と同じページで検索ができます。
住宅地だと6～7割程度、商業地だと8～9割程度に設定されています。
参考：財産評価基準書

5.借地権を相続するときの注意点は？

ここまで借地権の仕組みや相続の流れ、相続税の計算方法を見てきましたが、いくつか相続するにあたって注意点があります。
ひとつずつ確認していきましょう。

5-1.相続税・登録免許税がかかる

相続税は前述した通りですが、相続時に借地権のある建物や借地権の相続登記を行う場合、登録免許税が必要になります。
なお、借地権の名義変更については義務ではありません。ただし、登記が必要である場合は登記義務があります。
登録免許税の額は、原則として以下の通りです。

• 建物の所有権移転登記：固定資産税評価額 × 0.4％
• 地上権の移転登記：固定資産税評価額 × 0.2％

5-2.地代・固定資産税の負担

借地権を相続すると、地代や建物の固定資産税を払う必要があります。
地代は土地価格の2〜3%程度が相場と言われています。
通常の建物の賃貸借契約よりもかなり長い年月支払いを続けなければならないので、注意しましょう。

5-3.更新料の支払い

地代と同様、更新料の支払いも出費として出てくるので注意しましょう。
一般的には借地権価格の3〜10%の間と言われています。
ただ、借りる側が契約に従って更新しない意思表示をすれば更新はせず契約終了となります。

5-4.中途解約できない

借りる側からの中途解約はできそうに思われることが多いのですが、借地借家法上には中途解約に関する記載はなく、契約の内容に従う必要があります。
よって、基本的には中途解約はできないと思って相続するようにしましょう。

5-5.地主の許可が必要な場合がある

次の章で詳しく説明するのですが、相続自体については地主の許可は必要ないものの、その後の処理については地主の許可が必要な場合があります。
次の章をしっかり読み、地主の許可が必要な事項を把握しておきましょう。

6.相続した借地権で地主の許可が必要なケースは？

先に述べたように、借地権の相続自体には地主の許可は必要ありません。
しかし、その後の取扱いについては地主の許可が必要な場合があります。
ひとつずつ解説していきます。

6-1.借地権を相続人以外の人間に遺贈する場合

借地権を相続人以外の第三者へと遺贈したり、死因贈与する場合には地主の許可が必要になります。
相続と遺贈・死因贈与で違いが分かりづらいかもしれませんが、財産を受け取る側が「法定相続人以外」の場合には地主の許可が必要だと考えておきましょう。
許可が得られた場合、譲渡承諾料として借地権価格のおよそ10％を支払うことになります。

6-2.借地権を譲渡・売却する場合

相続した借地権を譲渡・売却する場合にも地主の許可が必要です。
無断で譲渡してしまった場合、地主から借地契約を解除されてしまう可能性もありますので、注意しましょう。
また、地主の許可が得られた場合にも借地権価格のおよそ10％相当の譲渡承諾料が必要になります。

6-3.建物の建て替えをする場合

借地契約だと長い期間土地を借りることも多く、建物の建て替えを考えることもあるでしょう。
建て替えや増改築に関しても地主の許可がいるのですが、さらに注意が必要です。
この「建て替え」や「増改築」を行うことで、建物の存続期間が延長されることになり、契約も延長される可能性があるためです。
旧借地法が適用されている契約だと、木造からコンクリート建築へ建て替えた場合は大幅に契約期間が延長される可能性もあります。

地主の許可がなく建て替えや増築を行うと借地契約を解除されてしまうことも考えられます。
許可が得られた場合の承諾料は建て替えと増改築で少し幅が違います。

• 建て替え承諾料：更地価格の3～5％（木造→コンクリートの場合は10％）
• 増改築承諾料：更地価格の2〜3％

また、建て替えや増改築をする際にローンを組む場合に抵当権を設定することがあります。
その場合、金融機関から地主の書面での承諾を要される場合が多いです。

借地借家法では、期間の延長について下記のように定めています。

借地借家法
（建物の再築による借地権の期間の延長）
第七条
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
引用：e-Gov 法令検索　借地借家法（平成三年法律第九十号）

7.借地権を手放したい場合その方法は？

相続する遺産に借地権があるものの、既に自宅を持っていてメリットを感じず、借地権を手放したい場合もあるでしょう。

7-1.相続放棄

自身にとって借地権のメリットがないと感じた場合は、相続前に相続放棄することがよい手段でしょう。
相続放棄は、「相続が開始されたことを知ってから3ヶ月以内」に家庭裁判所に申述書を提出すれば終了します。

土地に関しても自身で何か事前準備をする必要もありません。
しかし、相続放棄は全ての遺産を放棄することになるので、注意しましょう。

7-2.地主による買い取り

地主へ売却を交渉してみるのもひとつの手段です。
地主が自身で土地活用をしたいと思っている場合は買い取りに応じてくれる可能性もあります。
ただし、現在の建物は不要と言われた場合には、取り壊し費用などを自身で負担して更地にして返却する必要があります。

7-3.賃貸に転用する

建物を賃貸として転用するのもひとつの手段です。
しかし、あくまで借地権であり、定期借地権の場合には契約期間の満了後に更地にして返却しなければなりません。

7-4.売却する

地主の許可を得て売却するのもひとつの手段です。
ただし、借地契約の残存期間によってはなかなか売却できないこともありますので注意が必要です。

7-5.契約解除

先にも述べましたが、借地借家法には契約途中の解除について記載がありません。
基本的には契約期間中の解除はできず、更新の時期に解除の申し入れをすることとなります。
ただし、地主の同意があれば契約解除はできますので、地主に相談してみるのもよいでしょう。

8.借地権の相続でのトラブル例は？

借地権の相続時に起こるトラブルにはどのようなものがあるでしょうか。

8-1.地主から立ち退きを求められる

相続時に地主から立ち退きを求められるケースがあります。
相続を理由とする立ち退き要求に応じる必要はありません。
しかし、地主からの要求が過激であったり不安な状態になった際には、弁護士に相談してみるのも手段のひとつです。

8-2.地主から地代を値上げすると言われた

相続時に地代を上げると言われてしまい困る、というケースも挙げられます。
基本的には応じる必要性はないのですが、周辺の地代の相場に比べて著しく低い場合は増額が認められることがあるので注意しましょう。

しかし、そういった事情もなく不当な値上げ請求があった際にはやはり弁護士に相談してみるのもよいでしょう。

8-3.子の名義で建物を建てたら地主から契約解除すると言われた

借地人本人でなく、子の名義で建物を建ててしまうと契約解除されてしまう可能性はあります。
地主への承諾を後に求めることも可能ではありますが、権利関係が複雑にならないよう借地人本人名義で建物を立てるようにしましょう。

8-4.売却したいが地主が許可してくれない

売却を検討しているため地主に許可を求めたものの許可してくれないパターンもあります。
この場合、「借地非訟」といって裁判所に代わりに許可を出すよう請求する方法があります。

裁判所が売却を認めた場合、地主の許可がなくても売却することができます。
この手続きに関しても、弁護士のアドバイスを受けながら進めていくとよいでしょう。

8-5.他の相続人との相続でのトラブル

借地権の共同相続によるトラブルも起こることがあります。
まず、借地権に関しては共同相続しないことをおすすめします。
理由としては以下が挙げられます。

売却の際には相続人全員の同意が必要なため
さらに次の世代へ相続した場合、相続人がさらに増えて権利関係が複雑になるため

借地権に関しては、できる限りひとりで相続するのがよいでしょう。

9.弁護士に依頼するメリットは？

ここまで、借地権の種類や相続、相続にまつわるさまざまな借地権に関するトラブルを紹介しました。
借地権に関しては種類の多さだけでなく、地主の許可が必要なケースも細かく分かれているなど、勘違いや思い込みによるトラブルも起こりやすいことも関係しています。
借地権に詳しい弁護士に間に入ってもらうことは抗争状態を解決してもらう近道でしょう。

弁護士に依頼すると、以下のようなメリットが挙げられます。

• 借地権を含めた相続問題についてアドバイスをもらえる
• 交渉や手続きも一任することができる
• 裁判所に借地非訟を依頼する場合のサポートをしてもらえる

また、弁護士に相談した場合の費用の相場は以下のとおりです。
（カケコムの予約での相談料相場）

• 相談料は弁護士毎に異なる
• 相場は10分2,000円、20分4,000円、30分6,000円
• 1回あたりの相談時間も10～30分が多い

10.まとめ

この記事では、借地権の相続について、種類や税金、地主の許可が必要なケースとトラブル事例などを説明してきました。
まとめると以下の通りです。

• 借地権は相続できる
• 借地権には旧法借地権と新法借地権があり、新法借地権の中でも種類が分かれる
• 借地権の相続税は自用地の評価額 × 借地権割合で計算する
• 相続自体に地主の許可は不要だが、その後の取扱いには地主の許可が必要パターンがある
• 地主とのトラブルになった場合は弁護士に相談するのもひとつの手段

土地所有者と使用者が異なる借地権に関しては、さまざまな理由からトラブルになることがあります。
地主や関係者と話が上手く進まず困った場合には、弁護士に相談してみることをおすすめします。