離婚時にマンション売却する？【離婚時に不動産がある方向け】片方が住み続ける場合やローンが残ってる場合は？

離婚時にマンションを売却した方がいい？

離婚時にマンションを売却することには、いくつかのメリットがあります。
離婚時に売却し現金化することで、住宅ローンの完済や夫婦が新生活をスタートするための資金が確保できます。また、現金化することで、財産分与がスムーズになる面があります。原則として、離婚時の財産分与は2分の1ずつなので、双方が売却益の半分の金額を受け取る権利があります。

共有名義のマンションを売却する場合、離婚後だと元配偶者の同意を得ることが難しくなるケースがあるので、売却するなら離婚時がおすすめです。

しかし、子どもの教育環境などで、片方がそのまま住み続けるメリットが大きい場合もあるでしょう。それぞれの事情を考慮して、慎重に判断しましょう。

マンションの住宅ローンが残っている場合は？

マンションの購入後、長期ローンを組んでいるのにも関わらず離婚することになったとき、残っている住宅ローンはどうなるのでしょうか。離婚時のマンションの売却をする場合、住宅ローンの残債がどうなっているかで、売却方法が異なります。次の2つの場合について説明します。

アンダーローンの場合

マンションの価値がローン残高を上回る場合です。マンションを売却して、売却代金でローンを完済し、残った現金を夫婦で分けることができます。ローン完済により、連帯保証人などの義務も消滅します。

売却後の金額は、双方の新生活資金として利用でき、双方にメリットがあります。ただし、売却時には不動産会社の仲介手数料、印紙代、譲渡所得税などがかかることも念頭に置きましょう。

オーバーローンの場合

マンションの売却金額がローン残高に満たない場合です。この場合、売却してもローンが完済できず残債が残ってしまいます。対応策としては、売却した後の残債を自己資金で支払う、片方がローンを引き継ぐなどが考えられます。

売却してもローンの一括返済が困難な場合にはローン借入先の金融機関に許可を得て、マンションを売却し、残ったローンは分割などで支払います。また、マンションを売却しないで、夫と妻との間で賃貸借契約を締結し、ローン相当額を家賃として支払っていく対処法もあります。この場合は、口頭だけの約束ではなく、契約書を作成するといいでしょう。

共有名義のマンションの売却は？

離婚時に共有名義のマンションを売却する場合、２つの方法があります。

まず、共有名義を解消するために、片方が相手の持分を買い取る方法です。買い取る側は、相手の持分に相当する金額を支払い、単独の所有権にします。

次に、双方で協力して売却して、代金を分割する方法です。売買代金からローン残高、手数料などを引いた売却益を分割します。いずれの方法も、双方が合意に達する必要があります。また、法律や税金の専門家に相談して進めることが必要です。

マンションの財産分与の方法は？

離婚時にマンションを財産分与する場合、原則として、「売却して売却代金を得て分割する」「片方が住み続け、一方が現金を受け取る」のどちらかになります。

売却して現金化する

夫婦のどちらもマンションに住み続けない場合、売却して現金化した代金を分割します。
争いが起きにくく、シンプルで分かりやすい方法です。双方が新しい生活をスタートさせるうえでの資金を確保できます。ただし、マンションの価値が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンの場合、売却後もローンが残ってしまう可能性もあります。

片方が住み続ける

離婚時に、夫婦のどちらか片方がマンションに住み続ける場合もあるでしょう。名義人が住むか、名義人でない方が住むかで、対応方法が異なります。

1. 名義人が済み続ける場合
   マンションの名義人が引き続き住み続け、もう片方が出ていく場合は、残る側が相手側に対してマンションの評価額の２分の１の金額を財産分与として支払います。
   ただし、オーバーローンの場合は、マンションの価値は考慮されないので、財産分与の必要はありません。
   
   
2. 名義人でない方が住み続ける場合
   例えば、子どもの教育環境のため、夫名義のマンションに妻が子どもと住むという場合です。一方がマンションに住み続ける場合、他方に対してマンションの価値の2分の1に相当する現金や物品を渡す必要があります。

ローンが残っている場合、住み続けるには、まず金融機関に相談しましょう。住宅ローンは、ほとんどの場合、債務者が居住することを条件に融資されています。

債務者の変更は、名義人でない方に相応の収入がないと認められません。債務者が出ていっても返済を続けるならば、名義人ではない方が住み続けても認められる可能性はあります。しかし、名義人のローン返済が滞った場合、住み続けている側が負担しなければならないリスクはあるでしょう。

請求期限はある？

離婚時の財産分与請求権を行使できる期限は、離婚成立した日から2年です。2年経過すると、財産分与を請求する権利が消滅します。

ただし、離婚成立してから、2年以内に財産分与の協議や調停、審判の申立を行い財産請求権を確定させた場合は、この権利は10年間消滅しません。この10年は消滅時効の期間なので、相手が財産を引き渡さない場合は裁判を起こし、時効を中断させられます。

財産分与の基準時とは

財産分与の基準時とは、どの時点での夫婦共同の財産を、財産分与の対象にするかということです。財産分与の基準時は、基本的に別居時とされています。

夫婦の共同財産は、婚姻生活中に協力して形成した財産が対象なので、別居によって経済的協力関係が消滅したと考えられるからです。ただし、別居や同居を繰り返している場合や、別居後も配偶者が給料を管理していた場合など個別の事情に応じて基準時は修正されます。

財産分与を請求できるのは？

離婚時に財産分与を請求できるのは、原則として婚姻中に築いた財産を共有していた夫婦です。財産分与は、夫婦が婚姻期間中に築いた財産は、夫婦の共有財産とみなされ、離婚時に公平に分割します。

財産分与の対象となる財産には、預貯金・不動産・株式・投資信託・貴金属・退職金などがあります。しかし、婚姻前から所有していた財産や、婚姻中でも一方が相続や贈与などにより取得した財産は財産分与の対象外です。

財産分与の割合は？

財産分与の割合は、原則として夫婦が婚姻中に築いた財産を2分の1ずつ分けることが基本です。これは、夫婦が共同で財産を築いたとみなされ、公平に分割することが妥当とされるためです。

専業主婦であっても、家事や育児などでサポートし、財産の形成や維持に貢献したとみなされます。ただし、夫婦間で合意すれば、夫婦で決めた割合で財産分与することも可能です。

また、個々の事情により、例えば配偶者の貢献度や婚姻期間などを考慮して、2分の1ルールが修正されることもあります。

財産分与は拒否できる？

財産分与は原則として拒否できません。夫婦の一方が財産分与を求めた場合、感情的な理由で拒否することはできません。拒否し続けていると、調停や訴訟を通じて強制的に財産を差し押さえられて分与される可能性があります。ただし、相手方が財産分与の請求権を放棄した場合や、2年間の除斥期間が経過した場合など、特定の条件下では拒否が認められることもあります。

財産分与をしなくていいケースは？

財産分与をしなくていいケースとしては、特有財産が含まれている場合や、婚姻前に夫婦財産契約を結んでいる場合が挙げられます。特有財産とは、婚姻前から所有していた財産や、相続や贈与で得た財産のことです。特有財産であることを証明するために、贈与契約書、遺産分割協議書などを保存しておきましょう。

また、相手方が財産分与の請求を放棄した場合も、分与をしなくて済むことがあります。そして、慰謝料的な財産分与とすることで、有責配偶者への財産分与を少なくすることも可能です。

財産分与に関する裁判例は？

財産分与に関する裁判例として、大阪高裁令和3年8月27日の事例があります。

この事例では、夫婦ともに医師であり、妻が別居時に所有していた預貯金の額が３００万円に満たないことが争点となりました。裁判所は、妻が別居前に口座から多額の出金をし別口座に移していた点やその他の事情を考慮し、夫から妻への財産分与の減額を判断しました。

財産分与の税金は？

財産分与では、不動産取得税や贈与税は通常かかりません。財産分与は夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のためのものであり、贈与とはみなされないためです。ただし、分与する財産額が、婚姻中の夫婦間の協力によって得た財産の額などを考慮して多すぎる場合は、贈与税がかかることがあります。

また、不動産や株式などを財産分与した場合、その時価が購入時より値上がりしている場合、その増加益に対し分与した人に譲渡所得税が課されます。

マンション売却を弁護士に相談するメリットは？

マンション売却を弁護士に依頼することには、いくつかの重要なメリットがあります。
まず、弁護士の法律の専門知識を活用できます。弁護士は、不動産取引に関する法律に精通しており、契約内容を詳細に確認し、トラブルを未然に防ぐことができます。

売買契約書は、法律的な文言が多く、契約者がすべてを理解することは困難です。弁護士の確認が入ることで、不利な条件で契約するリスクを回避できます。取引時にも、所有権や抵当権の確認など専門的な調査を行うので、安心して取引を進められます。また、弁護士はトラブルが起きた時に迅速に対応します。不動産取引では、さまざまなトラブルが起きることがありますが、弁護士に相談しておくことにより、迅速な解決が可能になります。

精神的な安心感を得られる面もメリットでしょう。不動産取引は、大きな金額が動くので、心理的な負担も大きいものです。弁護士に相談しながら取引を進められるので、安心して日々の活動ができます。そして、離婚時のマンション売却だけでなく、離婚全般についてサポートしてもらえることも大きなメリットです。複雑な問題も相談し、解決に向けて全般的に取り組めます。
このように、マンション売却を弁護士に相談することで、適切なサポートを受けられ、取引をスムーズに進めることができます。

弁護士にマンション売却を依頼するときは、マンションの不動産取引に実績のある弁護士を選びましょう。

弁護士に依頼した方がいい財産分与のケースは？

財産分与において、弁護士に依頼した方が良いケースは、下記のとおりです。
弁護士に依頼すると、下記を一括で行ってくれるため、ことを荒立てないためにも早い段階から相談することをおすすめします。

• 財産の分与方法でもめている
• 相手が財産を隠している可能性が高い場合
• 財産分与だけでなく離婚問題も解決したい場合
• 調停や裁判に発展する可能性のある場合

財産の分与方法でもめている

財産の分配方法で揉めている場合、弁護士に依頼することが重要です。弁護士は、財産の評価や分配方法について、専門的なアドバイスを行います。法律に基づいた公平な分配方法を提案し、双方が納得できる解決策を見つける手助けをします。

離婚の話し合いの中で、双方がどうしても感情的な対立をしてしまいがちです。弁護士は、法的な問題として整理し、双方の冷静な話し合いを促します。これにより、双方の対立を抑え、円満な解決方法に向かうことが期待できます。

相手が財産を隠している可能性高い場合

相手が財産を隠している可能性が高い場合、弁護士が財産の調査を行い、隠された財産を見つけ出すために適切な手段を取ります。例えば、銀行口座の調査や不動産の登記情報の確認をし、相手の財産を洗い出します。また、弁護士は、裁判所を通して、相手方に財産の開示を請求することも可能です。隠された財産を把握することで、公正な財産分与に結びつけることができるでしょう。

財産分与だけでなく離婚問題も全て解決したい場合

財産問題だけでなく離婚問題もすべて解決したい場合、弁護士に依頼することが有効です。弁護士は、財産分与や慰謝料、養育費など、離婚で生じるすべての複雑な問題を解決するための戦略を立て、交渉や裁判を通じて最善の結果を目指します。

離婚の協議では、どうしても感情的な対立が起こりがちです。弁護士の専門知識とさまざまな経験で、解決まで全般的にサポートしてもらえるでしょう。

調停や裁判に発展する可能性がある場合

離婚協議がまとまらず、調停や裁判に発展する可能性がある場合、弁護士に依頼することを強くおすすめします。弁護士は、調停や裁判の手続きを熟知しており、調停委員や裁判官に適切な法的主張を行うことで依頼者の権利を守ります。また、弁護士が代理人として相手方と交渉することになり、依頼者の負担が軽減させられ、スムーズな解決を図ることができます。

財産分与にかかる弁護士費用は？

財産分与にかかる弁護士費用は、依頼内容や事務所によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。

• 相談料：無料～数千円
• 着手金：20万円～40万円程度
• 報酬金：30万円～50万円程度/経済的利益の10～20％程度
• 実費：書類作成費、交通費、日当
  ※経済的利益とは、財産分与で獲得した財産、あるいは減額できた額のこと

離婚以外に不動産売買に弁護士が必要になるケースとは？

不動産売買において、弁護士が必要になるケースはいくつかあります。弁護士に依頼した方がいいケースは、以下のとおりです。

• 不動産の権利関係が複雑な場合
• 売却に関してトラブルになった場合
• 個人間で不動産売買する場合
• 不動産に抵当権などの権利がついている場合
• 任意売却で自己破産・任意整理・民事再生する場合

不動産の権利関係が複雑な場合

権利関係が複雑な不動産の売却には、法的な知識が必要です。例えば、土地の境界線が不明瞭だったり、共有名義の不動産であったりする場合、権利関係を明確にする必要があるからです。また、不動産に抵当権や賃借権などが設定されている場合があります。弁護士は、これらの権利関係を整理し、必要な手続きを進めて、スムーズな売却ができるようにサポートします。

中には、不動産の相続登記が済んでおらず、売買が進められない場合もあります。遺産分割に関するトラブルにも対応し、解決策を提示して進めます。

売却に際してトラブルになった場合

売却に際してトラブルが発生した場合、弁護士が迅速に対応し、法的な解決策を提供します。
「隣人と境界線でもめている土地を売りたい」「権利関係でもめている不動産を処分したい」など当事者同士では解決できない場合、弁護士に依頼して解決を図ることをおすすめします。また、売却代金の支払いの遅延や未払いが発生した場合も、弁護士が迅速に対応することで権利を守ります。

個人間で不動産を売買する場合

個人間で不動産を売買することは可能です。しかし、自分たちで作成した契約書に不備があり、権利関係でもめたり、売買代金が期日までに支払われないなどのトラブルにつながる恐れがあります。これらのトラブルを抱えた場合、速やかに弁護士に相談して解決を図りましょう。最初から弁護士に相談すれば、契約書の作成やチェックなどをサポートし、トラブルを防ぐことができます。

不動産に抵当権などの権利がついている場合

抵当権などの権利がついている不動産の売却には、抵当権者である金融機関との交渉や登記を含めた法的な手続きが必要です。例えば、所有者が住宅ローンを組むと金融機関により抵当権が設定されます。借りている土地の上に家を建てていれば借地権が設定されているケースがあります。

新たな買主に名義を変更するためには、抵当権を抹消したり、借地権を変更する手続きが必要になります。住宅ローンを支払えなくなった売主が売却する場合は、売却後もローンの返済が残ってしまうリスクがあります。このようなリスクを避けるためにも、弁護士に依頼して適切な対策を取ってもらいましょう。

任意売却で自己破産・任意整理・民事再生する場合

任意売却後に自己破産、任意整理、民事再生する場合、法的な手続きが複雑です。任意売却は、住宅ローンの返済が困難な時に、金融機関の同意を得て売却する方法で、競売より高値で売却できる可能性があります。しかし、任意売却後も残債が残ってしまう場合は、自己破産や任意整理、民事再生などの手続きに進む必要があります。残債を整理し、生活を再建していくためです。

裁判所に対するこれらの申請や条件確認などは、法的な知識が必要であり、弁護士に依頼することが適切です。任意整理も、裁判所を通す必要がありませんが、債権者と交渉して債務整理する必要があるので、仲介役として弁護士を通すことで円滑に交渉できます。

不動産売買で弁護士に依頼する際の費用相場

不動産売買における弁護士費用は、依頼内容や事務所によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。

• 相談料：無料～数千円
• 着手金：10万円～30万円程度
• 報酬金：売却額の4～16％程度
• 実費：書類作成費、交通費、日当
  ※報酬金は、依頼内容が無事に解決した際にのみ発生します。依頼人が得た利益(売却額)に応じて決められます。

まとめ

離婚時に、所有しているマンションを売却する際には、共有名義の解消やローンの取り扱い、財産分与などさまざまな問題が発生します。離婚時にマンションの売却をするには、さまざまな情報を収集し、慎重に進める必要があります。

この記事では、離婚する場合のマンション売却や財産分与の方法について詳しく解説しました。離婚時マンションの売却や財産分与を考えている場合は、離婚問題に詳しい弁護士に相談するとスムーズに解決することができます。

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